Прочитал о необходимости открытия такого раздела и решил поделиться своим опытом. Раздел это наверное уж слишком, а вот топик такой думаю будет интересен.
Наличие своего жилья - это не только стабильность в жизни семьи, но и неплохие вложения капитала. Что-то я не припомню, чтоб цены на жильё когда-либо снижались, а это означает, что ваши вложения в покупку реал проперти (real property) окупятся сторицей. Достаточно вспомнить повышениe cтоимости жилья в Калгари за последние года два. Цены на жилье с тех пор увеличились более чем в два раза. Да и последние повышения (несколько месяцев) составили примерно 10%, что невозможно найти в банках.
По поводу покупки жилья. Уже известно, что услуги риелторов при покупке жилья условно бесплатны. Надо обратиться к ним и они многое расскажут, будут долго и упорно возить вас по разным вариантам жилья, пока вы что-нить не выберете. Но риелтор сразу спрашивает каким критериям должно отвечать жилье: район, тип, этажность, локейшн в комьюнити , близость магазинов, плаз, остановок Си-трейна, автобусов, ну то есть ваши предпочтения. Первоначально надо определиться с этим.
Поиск жилья чаще ведется на MLS сайте. Это сайт только риелторский, то есть продавец не может сам выставить там свою недвижимость, но может поискать ее там. Однако стоит заметить, что самые лакомые продажи там выставляются только для риелторов, чем они и пользуются. Чаще всего с риелтором заключается договор о продаже жилья, из выручки которого риелтор после продажи выдергивает свои заработки, которые и делит с риелтором покупателя. Чаще этот заработок стоит от 5 до 20 тыс долларов.
Есть и другой вариант продажи-покупки - WeList сайт. Там любой продающий может сам выставить свое проперти на продажу. Такие услуги держателей сайта обходятся в долларов 120-150 за полгода. ВBпридачу вам выдадут плакатики для вывешивания в окне или у дороги, извещающие всех о продаже. Можно так же на сайте заказать опен-дей (open day). Но тогда придется сидеть весь день в этой квартире и весь день принимать посетителей, что очень утомительно.
Если опен дей выставляется риелтором, то риелтор сам(а) должен сидеть там и принимать гостей. Вы как прохожий с улицы можете просто прийти в любой дом и попросить посмотреть его, релтор будет распинаться перед вами столько, сколько вы хотите. Когда я пытался купить дом на Фаирмаунте драйв, то риелтор даже спекла пирог, чтоб ароматы создавали впечатление уюта
. К сожалению на дом мне денег не хватило, и поэтому риелтор осталась с носом
.
Перед покупкой жилья надо в первую очередь оценить свои возможности, а это означает, что надо написать аппликейшн в банк с просьбой о моргидже. Это отдельная история, ибо разные банки дают разные моргиджи под разные проценты. Об этом лучше всего знает Моргидж-брокер. Это человек, который знает много о моргиджах, и может работать на вас тоже условно бесплатно. Почему условно? Потому, что он(она) возьмет свои заработки из банка, в который вас устроит.
Моргиджи бывают как вариабл, так и фиксед (если что-то забыл, то поправьте). Фиксед, как правило, достаточно высокий (выше вариабл на один-два процента), и на время заключения договора с банком (3-5 лет) не меняется. Это означает, что средняя процентная ставка по Канаде может повыситься, и вы окажетесь в выгоде, так как ваш процент, а значит и мансли пеймент останется на прежнем уровне на момент заключения договора. Но может случиться и наоборот.
Чтоб соглашаться на такой вариант (фиксед), надо держать руку на пульсе хом маркет (рынка недвижимости), и иметь достаточные знания о тенденциях на этом рынке. Для людей, кто не хочет держать руку на пульсе, или не умеет этого делать, есть вариабл моргидж. Он зависит от процентной ставки заемов этого типа, принятой во всей Канаде. Это усредненная ставка, которая меняется в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Чаще банки дают так называемую скидку по вариабл. Я не очень верю, что это на самом деле скидка. Опыт моей жизни в Канаде показал мне, что все эти скидки - липовые, просто маркетинговый прием. Вариабл моргидж чаще имеет процентную ставку немного ниже чем фиксед (1%-2%), но он все время меняется. Мне уже четырежды приходили веселые конвертики с извещением, что процентная ставка нашего банка на вариабл рейт несколько возросла. После этого четырежды приходили письма, что эта ставка уменьшилась. Для меня это составляло 30-60 долларов на каждое письмо, что не так много, но неприятно. Но это потому, что мой моргидж относительно маленький. Сейчас цены на недвижимость такие высокие, что моргидж может составить 300-450 тыс долларов, в зависимости от аппетитов и здравомыслия покупателя. В этом случае мансли пеймент дотянет до 1500 -2500 долларов, а увеличение/уменьшение мансли пеймента на вариабл будет сразу на долларов 200-300. Здесь от вас ничего не зависит, вы просто подчиняетесь правилам игры, которые навязывает вам банк и хом маркет.
Судя по опыту двух лет держания моргеджа, я скорее всего проиграл, выбрав вариабл (надо было выбирать фиксед). Процентная ставка моего банка повысилась с первоначальных 3.5 процентов до 5.25, но потом снизилась и пока стоит на отметке 4%. Фиксед мог бы остаться на прежнем уровне 4.25% всё время после купли жилья. Таким образом они вытащили из моего кармана пару экстра тысч баксов за пару лет
. Если бы я был в курсе движений рынка недвижимости, то выбрал бы фиксед 4.25%. Сейчас движение ставки прекратилось (банк около месяца не присылает извещения об изменениях) и кто знает, может ставка пойдет вниз, ибо народ уже не в состоянии платить такие высокие моргеджи, и тогда я выиграю....
Сам моргидж может иметь кучу условий, таких, как срок заключения контракта с банком, после которого вы можете сменить банк, возможность тех или иных изменений в моргедже (договоре), и что за этим последует - штраф в виде 2-3х интересов банка или ничего, и др.
Мансли пеймент составляет две половины: интерес банка и принсипал. Интерес банка - это тот самый процент, который банк сдерет с вас за предоставленные кредиты. Чаще в начале терма (срок соглашения), это несколько больше половины вашего месячного платежа, к концу меньшая часть, где-то 40% от всего платежа. Принсипал - это деньги, которые вы вкладываете в погашение займа с рассчетом на срок всего моргиджа (например 25 лет). В начале срока подписки договора с банком это может быть всего 40% от мансли пеймента. К концу договора составит около 60% от мансли пеймента.
Рассчитать мансли пеймент можно на специальном онлайн калькуляторе в любом банке он лайн. Если интересно, то напишите, дам ссылку. Скалькулировав мансли пеймент, в зависимости от условий моргиджа, вы можете спланировать бюджет семьи, осознать на сколько тяжело или нет будет вам волочить такую ношу.
Pиелтор на стороне того, кто его нанял. У покупателя может быть свой риелтор, у продавца свой. Но оплата за все услуги берется из кошелька продающего. Например, дом стоит 450000. Продающая сторона наняла риелтора и подписала с ним контракт, что стоимость услуг риелтора есть 10000 долларов. Тогда лояр, который оформляет покупку дома, при составлении баланса и отчета перед вами, просто вычтет эти деньги из вашего чека. Риелтор продающей стороны разделит эти деньги между coбой, риелторским агентством, и государством (таксы) и риелтором покупающей стороны (возможно чего-то еще не знаю, поправьте). Именно поэтому риелтор покупающей стороны - условно бесплатный. То есть покупатель ему ничего не платит, но риелтор свои денюшки все равно возьмет с продавца, а так как вы когда нибудь будете продавать жильё, то это удут опять же ваши деньги. Не будет же он мотаться с покупателями месяц-другой за просто так? В этом случае продавец платит за все, и поэтому продавцу выгодно продать без риелтора и многие обращаются на сайт WeList, где можно выставить недвижимость самому. На этом сайте можно выйти на продавца (если вы покупаете), и реально предложить ему сумму на 10000 меньше. Очень вероятно, что продавец согласится, чтоб не связываться с риелтором. С другой стороны дешевый риелтор (а есть и такие, кто предлагает свои услуги за 3-4 тысячи) вряд ли сумеет продать вашу недвижимость за вашу цену. Риелторы покупающей стороны просто с такими не связываются, ибо понимают, что получать за свою работу там просто нечего.
Моргедж брокер не является сотрудником банка, он только получает деньги с того банка, куда он запустил вас. Но банк то все равно возьмет свое, и догадайтесь, чьи это будут деньги? Конечно же ваши (просто банк накинет в интерес лишнюю десятину процента). Поэтому моргидж брокер тоже попал под категорию "условно" бесплатных. Он не заинтересован вам всучить моргидж с завышенным процентом, ибо ему перепадут деньги от любого банка, и разница там между банками весьма невелика. Кроме этого он же понимает, что покупатель тоже не дурак, и проверяет ставки банковских процентов.
Это только начальный курс, как бы ликбез
. Если что-то из этого интересно, или есть вопросы то пишите, постараюсь ответить.
Ваш Матроскин
